Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Przy sprzedaży mieszkania koszty notariusza z reguły ponosi kupujący, ale nie wynika to z przepisów, tylko z przyjętego zwyczaju na rynku. Z prawnego punktu widzenia strony mogą dowolnie umówić się co do podziału opłat, a za wynagrodzenie notariusza odpowiadają solidarnie. Jeśli chcesz świadomie rozmawiać o kosztach przy akcie i umowie przedwstępnej, przeczytaj uważnie poniższy poradnik.

Jakie są zasady – kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Przy każdej sprzedaży mieszkania musi pojawić się akt notarialny, a więc i obowiązek zapłaty za czynność notarialną. Ustawa Prawo o notariacie nie wskazuje jednak ani kupującego, ani sprzedającego jako „domyślnego” płatnika – obie strony są wobec notariusza dłużnikami solidarnymi, czyli teoretycznie notariusz może oczekiwać zapłaty od każdej z nich.

W praktyce na rynku przyjęło się, że kupujący pokrywa taksę notarialną, PCC oraz opłaty sądowe związane z przeniesieniem własności. Sprzedający z kolei bierze na siebie koszty przygotowania dokumentów, ewentualnego zaświadczenia do wykreślenia hipoteki czy podatku dochodowego od sprzedaży. To tylko zwyczaj – wszystko można zapisać inaczej.

Podział kosztów notarialnych przy sprzedaży mieszkania wynika z ustaleń między stronami, a nie z przepisów – ustawowo obie strony odpowiadają solidarnie za zapłatę wynagrodzenia notariusza.

Coraz częściej strony umawiają się, że opłaty dzielą „po połowie” albo sprzedający bierze część wydatków na siebie w zamian za wyższą cenę lub szybszą finalizację transakcji. Dobrze, jeśli takie uzgodnienia zapiszesz już w umowie przedwstępnej – unikniesz sporów przy ostatecznym akcie.

Co składa się na koszty notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Gdy zastanawiasz się, kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania, warto najpierw rozłożyć te wydatki na elementy. To nie jest jedna opłata, tylko kilka pozycji, które notariusz pobiera i później odprowadza dalej: część zatrzymuje jako swoje wynagrodzenie, część trafia do sądu lub urzędu skarbowego.

Taksa notarialna – ile wynosi i kto ją pokrywa?

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Jej górne limity określa Rozporządzenie MS 2004 i mają one formę progów procentowych zależnych od wartości lokalu – im droższa nieruchomość, tym wyższa taksa, ale według z góry ustalonych widełek. Mówimy o stawkach maksymalnych, więc notariusz nie może ich przekroczyć, ale może zaproponować mniej.

Dla sprzedaży mieszkania (czy domu) stosuje się m.in. takie progi wartości:

Do wyliczonej w ten sposób taksy zawsze dochodzi 23% VAT. W 2026 r. stawki maksymalne pozostają takie same jak w poprzednich latach, więc przykładowo przy wartości mieszkania 500 000 zł taksa maksymalna wynosi ok. 2770 zł netto, czyli około 3400 zł brutto.

Standardem jest, że kupujący płaci całą taksę notarialną. Strony mogą jednak umówić się na inny model: podział po 50%, większy udział sprzedającego przy niższej cenie, albo przejęcie całości wynagrodzenia notariusza przez sprzedającego w zamian za szybką sprzedaż.

PCC, VAT i inne podatki – kto je ponosi?

Przy sprzedaży mieszkania kluczowe są dwa podatki – dla dwóch różnych stron transakcji:

PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) – wynosi 2% wartości nieruchomości na rynku wtórnym. Ustawowo płaci go kupujący, a notariusz oblicza i pobiera podatek w momencie podpisywania aktu, po czym przekazuje do urzędu skarbowego. Jeżeli lokal kosztuje 500 000 zł, PCC to 10 000 zł.

Podatek dochodowy (19%) dotyczy sprzedającego, jeśli zbywa mieszkanie przed upływem 5 lat podatkowych od nabycia i osiąga dochód. Podstawą jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami (np. cena zakupu, nakłady na remont). Stawka wynosi 19% dochodu, ale część osób korzysta ze zwolnienia, jeśli środki przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.

W relacji z notariuszem kupujący płaci zwykle PCC i VAT od taksy, a sprzedający rozlicza osobno podatek dochodowy w urzędzie skarbowym, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat.

Do tego dochodzą opłaty sądowe – za wpis prawa własności do księgi wieczystej z reguły płaci nabywca, a standardowa opłata za sam wpis wynosi 200 zł. Kupujący może też ponieść koszt wpisu hipoteki, jeśli finansuje zakup kredytem.

Kto płaci za akt notarialny przy umowie przedwstępnej?

Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania możesz zawrzeć zwykłym pismem, ale coraz więcej osób decyduje się na akt notarialny takiej umowy – daje on mocne zabezpieczenie (roszczenie można wpisać do księgi wieczystej). W tym wypadku pojawia się podobne pytanie: kto pokrywa koszty notariusza?

Notariusz liczy taksę notarialną od wartości mieszkania, ale w przypadku umowy przedwstępnej stawka jest ograniczona do 50% maksymalnej taksy przewidzianej dla umowy przyrzeczonej. Jeśli więc w naszym przykładzie mieszkania za 500 000 zł pełna taksa maksymalna wynosi 2770 zł netto, to za przedwstępną umowę kupna-sprzedaży maksymalna opłata wyniesie około 1385 zł netto (+ 23% VAT).

Do tego zwykle dochodzą:

• opłata sądowa 150 zł za wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej,
• koszt wypisów – 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę.

Przy umowie przedwstępnej najczęściej płaci kupujący – zwłaszcza jeśli to on nalega na formę notarialną ze względu na kredyt lub chęć mocniejszego zabezpieczenia transakcji. Strony mogą jednak umówić się na inne rozwiązanie: sprzedający może pokryć część kosztu, gdy np. chce szybko zamknąć transakcję lub wynegocjował wyższą cenę.

Jak w praktyce dzieli się koszty między kupującego a sprzedającego?

Czy zawsze musi płacić kupujący? Nie. Rynek wykształcił kilka popularnych wzorców, które łatwo wykorzystasz jako punkt wyjścia do negocjacji. Ustalenia warto zapisać w umowie przedwstępnej – to najlepsze miejsce, żeby nazwać konkretnie, kto za co płaci.

Najczęściej spotykane modele podziału kosztów

W codziennej praktyce kancelarii i pośredników przewijają się głównie trzy schematy:

• kupujący pokrywa wszystkie koszty notarialne, PCC, opłaty sądowe i wypisy,
• strony dzielą taksę notarialną po połowie, ale podatki i opłaty sądowe płaci kupujący,
• sprzedający bierze część lub całość kosztów notarialnych na siebie, „odbijając” je w wyższej cenie mieszkania lub szybszym domknięciu transakcji.

W przypadku zakupu na rynku pierwotnym – umowa deweloperska – istnieje ustawowy wyjątek: koszty sporządzenia aktu notarialnego tej umowy dzielone są co do zasady po połowie między dewelopera i nabywcę. Przy umowie przenoszącej własność deweloper już z reguły nie partycypuje w kosztach taksy, a opłaty ponosi kupujący.

Jak negocjować, kto płaci za notariusza?

Przy sprzedaży mieszkania negocjuje się nie tylko cenę, ale także rozkład kosztów. W praktyce możesz rozważyć kilka prostych strategii:

• kupujący bierze na siebie pełnię kosztów notarialnych w zamian za niewielkie obniżenie ceny lokalu,
• sprzedający partycypuje w taksie notarialnej przy mieszkaniu wymagającym remontu – urealnia to „całkowity koszt” zakupu dla kupującego,
• strony ustalają, że za akt końcowy płaci kupujący, a za umowę przedwstępną – sprzedający, jeśli to sprzedający chce sztywnego terminu sprzedaży.

W każdym z tych wariantów punkt odniesienia jest ten sam: taksa liczona zgodnie z Rozporządzeniem MS 2004, PCC w wysokości 2% (jeśli jest należny) i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Reszta to już kwestia rozmowy i zapisów w umowie.

Sprzedajesz mieszkanie – jakie koszty ponosisz „po swojej stronie”?

Nawet jeśli to kupujący płaci za notariusza, sprzedający nie wychodzi z transakcji „bez kosztów”. Po swojej stronie musi uwzględnić przede wszystkim podatek dochodowy i ewentualne opłaty związane z obciążeniami wpisanymi w księdze wieczystej.

Jeżeli zbywasz lokal przed upływem pięciu lat podatkowych, a sprzedaż przynosi zysk, to podatek dochodowy (19%) liczysz od dochodu: różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Możesz ten podatek zminimalizować, jeśli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży wydasz środki na własne cele mieszkaniowe – wtedy przysługuje ci zwolnienie.

Sprzedający płaci też opłaty za:

• wystawienie zaświadczeń wymaganych do sprzedaży (np. ze wspólnoty lub spółdzielni),
• wykreślenie hipoteki – wniosek do sądu wieczystoksięgowego to stałe 100 zł,
• ewentualne pełnomocnictwo notarialne, jeśli nie może stawić się osobiście u notariusza.

Te wydatki zwykle nie są tak wysokie jak całość kosztów po stronie kupującego, ale przy sprzedaży mieszkania finansowanego kredytem lub nabytego niedawno mogą istotnie obniżyć realny zysk ze sprzedaży.

W 2026 r. górne limity taks notarialnych, mechanizm obliczania PCC oraz wysokość opłat sądowych pozostają takie same jak w poprzednich latach – zmienia się głównie wartość sprzedawanych nieruchomości, a więc i łączna kwota na fakturze notariusza.