Akt notarialny na dwie osoby, kredyt na jedną – czy to możliwe?

Akt notarialny może być zawarty na dwie osoby, a kredyt hipoteczny zaciągnięty tylko na jedną – bank zazwyczaj godzi się wtedy na obciążenie hipoteką całej nieruchomości, jeśli drugi współwłaściciel wyrazi zgodę. Taka konstrukcja jest powszechnie stosowana przy związkach nieformalnych, pomocy rodziców albo różnicach w zdolności kredytowej. Wymaga jednak bardzo świadomego podejścia do współwłasności ułamkowej, ryzyka i zabezpieczeń między wami. W tym tekście pokazuję, na co zwrócić uwagę, żeby takie rozwiązanie było dla ciebie możliwie bezpieczne.

Akt notarialny na dwie osoby, kredyt na jedną – czy bank na to pozwala?

Polskie prawo własności nie łączy w żaden sposób tego, kto widnieje w akcie notarialnym, z tym, kto jest kredytobiorcą. Oznacza to, że możliwy jest scenariusz, w którym w dziale II księgi wieczystej pojawiają się dwie osoby jako współwłaściciele w współwłasności ułamkowej (np. 50/50), a umowę kredytu hipotecznego podpisuje tylko jedna z nich. Druga osoba w takim układzie udziela zgody na ustanowienie hipoteki na całej nieruchomości i staje się dłużnikiem rzeczowym.

Dla banku istotne jest, aby zabezpieczenie kredytu obejmowało cały lokal lub dom, nie tylko udział kredytobiorcy. Dlatego w praktyce, nawet jeśli środki z kredytu finansują np. 50% ceny, hipoteka zostanie wpisana na 100% nieruchomości. Współwłaściciel niebędący kredytobiorcą podpisuje wówczas u notariusza i w banku oświadczenia o wyrażeniu zgody na obciążenie swojej części.

Jak bank ocenia taki wniosek kredytowy?

Ocena zdolności kredytowej odbywa się wyłącznie w oparciu o dochody i zobowiązania osoby (lub osób), które mają być kredytobiorcami. Współwłaściciel niewchodzący do kredytu nie jest wliczany do analizy – nawet jeśli formalnie wnosi cały wkład własny. Bank sprawdzi więc między innymi:

• wysokość i źródło dochodów kredytobiorcy,
• formę zatrudnienia i staż pracy,
• koszty utrzymania gospodarstwa domowego,
• inne kredyty, limity i karty,
• historię spłat w BIK.

Jeśli jedna osoba samodzielnie „udźwignie” ratę, nie ma przeszkód, aby druga pozostała wyłącznie współwłaścicielem, a nie współkredytobiorcą. Bank może jednak oczekiwać, że udział tej drugiej osoby w nieruchomości zostanie jasno opisany w akcie notarialnym, np. 40/60 czy 30/70.

Dlaczego bank chce hipoteki na całej nieruchomości?

Hipoteka ma dać bankowi realną możliwość zaspokojenia się z nieruchomości, gdyby kredyt przestał być spłacany. Z punktu widzenia bezpieczeństwa kredytodawcy trudno jest efektywnie egzekwować jedynie „ułamek” mieszkania, w którym pozostaje inny współwłaściciel. Obciążenie całości jest więc standardem – również w sytuacji, gdy w akcie widnieją dwie osoby, a umowę kredytu podpisuje tylko jedna.

W konstrukcji „akt notarialny na dwie osoby, kredyt na jedną” hipoteka obejmuje zwykle 100% nieruchomości, a współwłaściciel bez kredytu staje się dłużnikiem rzeczowym – jego udział może zostać zlicytowany przy braku spłaty.

Jak ustalić udziały i koszty przy wspólnym akcie?

Przy braku małżeńskiej wspólności majątkowej zawsze nabywacie udziały w ułamkach – nawet jeśli w akcie notarialnym nie ma wypisanych procentów. Standardowo przy dwóch osobach wpisuje się po 1/2, ale możliwe są inne proporcje, np. 40/60 czy 30/70, jeśli jedna strona wnosi większy wkład własny albo bierze na siebie większą część rat.

W akcie notarialnym warto precyzyjnie wskazać:

• wysokość udziału każdej osoby (ułamek lub procent),
• cenę przypadającą na dany udział,
• ile środków własnych wnosi każda ze stron,
• jaka część ceny jest finansowana kredytem.

Takie rozpisanie ułatwia później rozliczenia między wami – na wypadek sprzedaży, zniesienia współwłasności czy rozstania. Ułatwia także bankowi ocenę transakcji i wymaganego minimalnego udziału gotówki.

Jak działa współwłasność ułamkowa w praktyce?

Współwłasność ułamkowa oznacza, że każdy ma udział w całej rzeczy, a nie „swoje” pokoje. Zgodnie z art. 195 Kodeksu Cywilnego, współwłasność zakłada jedność przedmiotu, wielość osób i niepodzielność rzeczy. Możecie jednak między sobą ustalić, kto zwyczajowo korzysta z jakiej części nieruchomości (np. który pokój czy miejsce parkingowe) – to często reguluje Umowa quoad usum. Nie jest ona wymagana, ale w mieszkaniach kupowanych przez rodzeństwo, przyjaciół czy pary bez ślubu bardzo porządkuje codzienne korzystanie z lokalu.

Jakie ryzyko ponosi współwłaściciel, który nie jest kredytobiorcą?

Największe nieporozumienie przy układzie „kredyt na jedną osobę, akt na dwie” dotyczy odpowiedzialności za spłatę. Współwłaściciel niepodpisujący umowy kredytowej nie jest dłużnikiem osobistym wobec banku – nie ma obowiązku płacenia rat. Jednocześnie jego udział jest obciążony hipoteką, więc pełni on rolę dłużnika rzeczowego.

W praktyce oznacza to, że jeśli kredyt nie będzie spłacany, bank może prowadzić egzekucję z całej nieruchomości. Licytacja dotknie także tę osobę, która spłacała „swoją” część uczciwie, ale formalnie nie była kredytobiorcą. Właśnie dlatego przy takiej konstrukcji trzeba bardzo świadomie ustalić zasady między wami – najlepiej na piśmie.

Współwłaściciel niewchodzący do kredytu nie odpowiada własną pensją za raty, ale ryzykuje swoim udziałem w mieszkaniu – to jeden z najczęstszych punktów spornych przy rozstaniach i konfliktach.

Jak można się wzajemnie zabezpieczyć?

Jeśli decydujecie się na kredyt tylko na jedną osobę, a własność na dwie, warto równolegle przygotować wewnętrzną umowę cywilnoprawną, w której ustalicie między innymi:

• kto i w jakiej proporcji spłaca raty kredytu,
• co dzieje się, gdy jedna osoba przestaje spłacać swoją „część”,
• zasady sprzedaży mieszkania i podziału ceny,
• prawo pierwokupu udziału przez drugą osobę,
• procedurę wyjścia ze współwłasności (np. w razie rozstania).

Taką umowę można sporządzić w zwykłej formie pisemnej, a przy większych majątkach – w formie aktu notarialnego. Niezależnie od formy, stanowi ona potem ważny punkt odniesienia przy rozliczeniach, choć nie wiąże banku (ten zawsze patrzy na hipotekę i treść umowy kredytu).

Czy wkład własny może pochodzić od dwóch osób, gdy kredyt bierze tylko jedna?

W codziennej praktyce bankowej spotyka się często sytuację, w której jedna osoba bierze kredyt, a wkład własny pochodzi od obojga współwłaścicieli. Możliwy jest nawet scenariusz, w którym całość środków własnych wnosi osoba, która do kredytu nie przystępuje. Bank patrzy na transakcję całościowo: liczy, czy minimalny wymagany procent wkładu – najczęściej 10–20% – jest wniesiony, bez rozbijania tego, kto konkretnie wpłacił pieniądze.

Nie można natomiast „podmienić” wymaganego procentu wkładu wartością udziału drugiego współwłaściciela, który kupuje za gotówkę swoją część. Jeśli kredyt finansuje 80% ceny udziału kredytobiorcy, to do tego udziału musi być wniesione 20% gotówki – niezależnie od tego, ile środków prywatnych wyłożył partner na swój niekredytowany udział.

Jak wygląda to przy programach z gwarancją BGK?

W programach opartych o gwarancję BGK (np. wcześniejszy „Bezpieczny Kredyt 2%” czy zapowiadany „Kredyt na Start”) zasady są ściślejsze niż przy standardowym finansowaniu. Aby skorzystać z gwarancji brakującego wkładu własnego, wymagane jest zwykle spełnienie konkretnych kryteriów: status „pierwszego mieszkania”, określona struktura gospodarstwa domowego, a w niektórych wersjach przepisów – także równe udziały przy zakupie w dwie osoby.

Jeśli część kredytu ma być objęta gwarancją państwową, bank musi dopilnować, aby struktura własności, udziałów i kredytobiorców była zgodna z regulaminem programu. Może, na przykład, wymagać, aby obie osoby były kredytobiorcami, a udziały wynosiły po 50%, gdy ustawodawca zastrzegł taki wymóg.

Jak taki układ wpływa na podatki i PCC 2%?

Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym ważny jest podatek PCC 2% od umowy sprzedaży. Jeśli obie osoby spełniają warunki „pierwszego mieszkania”, cała transakcja korzysta ze zwolnienia z tego podatku. Jeśli choć jedna z nich warunków nie spełnia, to – co do zasady – PCC 2% naliczane jest od całej ceny, a nie tylko od „jej” części.

Sam fakt, że kredyt jest na jedną osobę, a własność na dwie, nie zmienia nic w zakresie wysokości PCC. Liczy się to, kto kupuje, w jakim udziału i czy spełnia kryteria zwolnienia – a nie to, kto finansuje zakup kredytem. Przy rynku pierwotnym, gdzie sprzedawcą jest deweloper, podatek ten nie występuje, bo cena obejmuje podatek VAT.

Przy wspólnym zakupie w udziałach zwolnienie z PCC 2% obejmuje całą transakcję tylko wtedy, gdy każda z osób spełnia kryteria „pierwszego mieszkania” – konstrukcja kredytu nie ma tu znaczenia.

Co z dziedziczeniem i rozstaniem przy kredycie na jedną osobę?

W związkach nieformalnych, gdy obie osoby są współwłaścicielami mieszkania, ale nie łączy ich małżeńska wspólność majątkowa, trzeba osobno myśleć o dziedziczeniu i o ewentualnym rozstaniu. Ustawowo partnerzy nie dziedziczą po sobie – nawet jeśli razem spłacają kredyt i razem mieszkają.

Jeżeli umrze kredytobiorca, jego udział w nieruchomości i zobowiązania z kredytu wchodzą do masy spadkowej. Spadkobiercą zostają najczęściej dzieci i rodzice albo małżonek, jeśli taki istnieje. Partner niebędący małżonkiem i niewpisany do testamentu nie ma automatycznie żadnych praw spadkowych, choć jest współwłaścicielem drugiej połowy mieszkania.

Jak można się zabezpieczyć na wypadek śmierci lub rozstania?

Jeśli kupujecie wspólnie mieszkanie, a kredyt jest na jedną osobę, warto rozważyć kilka rozwiązań:

• testament, w którym powołujecie się wzajemnie do dziedziczenia swoich udziałów,
• polisę na życie z uposażeniem partnera – tak, aby miał środki na spłatę kredytu lub ewentualny zachowek,
• umowę między wami regulującą podział ceny i rozliczenia w razie sprzedaży lub zniesienia współwłasności,
• ewentualne ubezpieczenie na wypadek trwałej niezdolności do pracy kredytobiorcy.

Przy rozstaniu podstawą będzie zawsze to, co wynika z księgi wieczystej: udziały 1/2, 1/3 itd. Kredytobiorca nadal odpowiada za kredyt, a drugi współwłaściciel – swoim udziałem obciążonym hipoteką. Jeśli jedna osoba chce przejąć całość mieszkania „na siebie”, typowa ścieżka wygląda tak: uzyskanie zgody banku na przejęcie długu, aneks do umowy kredytowej oraz akt notarialny zniesienia współwłasności (ze spłatą lub bez). Każdy z tych kroków ma także skutki podatkowe, które notariusz powinien wam szczegółowo wyjaśnić.